Hipoteca inversa: ¿Es una buena idea para mí?

La sesión de asesoramiento de hipoteca inversa cuesta $199. Los fondos de subvención disponibles a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) nos permiten mantener nuestro asesoramiento asequible y accesible. Si está buscando una hipoteca de conversión del valor neto de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), puede ser elegible para recibir financiamiento de la tarifa en función de sus ingresos, el tamaño de su familia y la ubicación geográfica.

No, las agencias sin fines de lucro de asesoramiento de vivienda no están autorizadas a recibir dinero o recomendaciones directas de prestamistas de hipotecas inversas. GreenPath es una agencia de asesoramiento de vivienda, no un prestamista.

No, GreenPath no es un prestamista y no forma parte de la operación de préstamo. Somos un recurso educativo imparcial que brinda a las personas mayores y sus familiares el conocimiento necesario para tomar una decisión informada.

Sí, es importante saber qué tipo de asesoramiento sobre hipotecas inversas necesita al programar su cita. Esto es importante ya que los certificados no son intercambiables. Si está explorando una hipoteca inversa de conversión del valor neto de la vivienda, debemos enviarle algunos documentos para que los lea antes de su sesión de asesoramiento.

La sesión de asesoramiento debe recibirla cualquier persona que figure en la escritura de la vivienda sobre la cual se está solicitando la hipoteca inversa. También se requiere que el cónyuge no prestatario reciba asesoramiento. Algunos clientes también optan por involucrar a sus hijos adultos u otros miembros de la familia.

Una hipoteca inversa es un préstamo que permite a los propietarios de 62 años o más pedir prestado contra el valor neto de su vivienda. Algunas hipotecas de conversión del valor neto de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) están disponibles para prestatarios más jóvenes de 55 años o más. En lugar de hacer pagos hipotecarios, el prestatario de la hipoteca inversa puede acceder a un capital que no devolverá hasta que se mude. Tenga en cuenta que hay otros casos en los que la hipoteca inversa se torna pagadera, como la falta de pago de los impuestos sobre la propiedad y el seguro o si la casa ya no es la residencia principal del prestatario). Mediante la hipoteca inversa, los prestatarios retiran fondos y, a medida que se devengan los intereses sobre el préstamo, el saldo crece y la posición de capital en la propiedad disminuye. Los prestamistas de hipotecas inversas exigen que el prestatario pague los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda, y el préstamo se torna pagadero en su totalidad cuando el último prestatario se muda de la casa, la vende o fallece.

La mayoría de las hipotecas inversas son hipotecas de conversión del valor neto de la vivienda (HECM). La Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), asegura las HECM. Al igual que una hipoteca tradicional, los prestatarios de HECM utilizan su casa como garantía del préstamo. En una hipoteca inversa, el préstamo por el monto original que se tomó prestado más los intereses y los cargos se torna pagadero en su totalidad cuando el último prestatario se muda, vende o fallece. Para ser elegible, el gobierno federal requiere que los prestatarios mayores participen en una sesión de asesoramiento sobre hipotecas inversas con una agencia sin fines de lucro autorizada. GreenPath está certificada, y el asesoramiento sobre hipotecas inversas se puede realizar por teléfono o en persona. El asesoramiento ayuda a los prestatarios a comprender todas las opciones para que puedan sentirse seguros de su decisión.

Sí. Cuando un propietario obtiene un préstamo de hipoteca inversa, la propiedad sigue siendo del prestatario. Los prestatarios deben continuar pagando los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda y hacer las reparaciones necesarias o el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la casa. La mayoría de los prestamistas requieren que la vivienda sea la residencia principal del prestatario. Cuando el prestatario se muda, vende su casa, o el último prestatario sobreviviente o cónyuge no prestatario fallece, el prestatario o los herederos deben pagar el saldo del préstamo de la hipoteca inversa, que incluye el monto recibido en efectivo, más los intereses y cargos mensuales que se han sumado al saldo.

Envejecer en casa es el deseo de la mayoría de las personas mayores. Una hipoteca inversa puede permitir que las personas mayores con ingresos fijos logren este objetivo, ya que ayuda a los prestatarios a pagar los gastos y reparaciones costosas del hogar. Una hipoteca inversa puede ser una opción apropiada para las personas mayores con ingresos suficientes que necesitan cubrir todos sus gastos (incluidos los impuestos sobre la propiedad y el seguro) mientras viven y envejecen cómodamente en su hogar.

Algunos prestatarios carecen de un plan de gastos y no pueden cumplir con sus obligaciones en virtud del préstamo, como el pago de impuestos y seguros, por lo que corren el riesgo de ejecución hipotecaria. Muchos prestatarios también están acostumbrados a que el seguro y los impuestos sobre la propiedad se paguen de una cuenta de depósito en garantía como parte del pago hipotecario. Al cambiar a una hipoteca inversa, ya no realizan un pago hipotecario, pero siguen siendo responsables por el pago del seguro y los impuestos sobre la propiedad. Es fácil pasar por alto estas facturas por montos más importantes (que vencen solo una o dos veces al año) si no se implementan recordatorios en el calendario y ajustes en el presupuesto.

Sí. Si es necesario vender una casa con un préstamo de hipoteca inversa, el prestatario debe devolver el dinero que tomó prestado más los intereses y cargos al momento de la venta. Si el saldo del préstamo es menor que la cantidad por la que se vendió la casa, el prestatario se queda con la diferencia. Si el saldo del préstamo de hipoteca inversa supera el monto por el cual se vendió la casa, y la casa se vende a su valor de tasación, el dinero de la venta se destina al pago del saldo pendiente del préstamo. Cualquier saldo restante del préstamo debe pagarse para permitir que se cierre la venta.

Sí. Si es necesario vender una casa con un préstamo de hipoteca inversa, el prestatario debe devolver el dinero que tomó prestado más los intereses y cargos al momento de la venta. Si el saldo del préstamo es menor que la cantidad por la que se vendió la casa, el prestatario se queda con la diferencia. Si el saldo del préstamo de hipoteca inversa supera el monto por el cual se vendió la casa, y la casa se vende a su valor de tasación, el dinero de la venta se destina al pago del saldo pendiente del préstamo. Cualquier saldo restante del préstamo debe pagarse para permitir que se cierre la venta.

Si bien no hay plazos establecidos, el proceso de solicitud de una hipoteca inversa generalmente toma algunos meses, dependiendo de la situación de cada prestatario. El proceso suele implicar seis pasos. Primero, un solicitante de hipoteca inversa investiga los prestamistas y los términos. A continuación, presentan una solicitud inicial ante el prestamista para comenzar el proceso formal de solicitud. Una vez que se completa la solicitud, el solicitante debe recibir asesoramiento de una agencia aprobada por el HUD, como GreenPath, que puede ocurrir antes o después de la solicitud inicial en la mayoría de los estados. Los pasos finales involucran: tasación para establecer el valor de la propiedad; suscripción en la que el prestamista confirma la propiedad legal del solicitante a través de una búsqueda de título y la compra de un seguro del título; y establecimiento de una fecha de cierre en la que un notario o abogado se reúne con el solicitante para finalizar los documentos de cierre. Una vez más, el tiempo que se tarda en seguir estos pasos varía en función del estado en el que se emitirá la hipoteca inversa y de la situación específica del prestatario.

Sí. Al igual que con cualquier préstamo, la tasa de interés aplicada a una hipoteca inversa es la cantidad que el prestamista cobra a cambio de prestar dinero. Con una hipoteca inversa, los intereses se acumulan mensualmente, pero el monto adeudado aumenta con el tiempo en lugar de disminuir. A medida que el prestatario retira más dinero y los intereses se capitalizan (o se acumulan), los intereses adeudados también aumentan. Las hipotecas inversas pueden tener tasas de interés fijas que se mantienen durante el plazo del préstamo, o tasas variables que fluctúan según el índice de tasas federales.

Por lo general, aquellos que buscan una hipoteca inversa piden prestado entre el 40% y el 60% del valor de tasación de la vivienda. Si queda un saldo en una hipoteca principal, el prestamista requiere que los ingresos de la hipoteca inversa se utilicen para cancelar ese saldo primero. Una hipoteca inversa no debe utilizarse como una herramienta de gestión de crisis. El asesoramiento de hipotecas inversas de GreenPath ayuda a los prestatarios a comprender las opciones disponibles en función de su situación. Es común experimentar una sobrecarga de información con una sola sesión, por lo que sugerimos que las personas mayores complementen esa sesión con asesoramiento financiero adicional una vez que se cierre el préstamo y periódicamente a partir de entonces.

Obtener una hipoteca inversa, generalmente, no afecta el historial de crédito ni el puntaje del prestatario, ya que el prestatario no está obligado a realizar pagos al prestamista. Sin embargo, en el caso de una falla en el pago del préstamo a su vencimiento, o si no se pueden cumplir las obligaciones del préstamo, el historial de crédito y el puntaje pueden verse afectados, dependiendo de la situación específica del prestatario. Las personas mayores deben trabajar con el prestamista y GreenPath para garantizar la cobertura de los costos relacionados con la propiedad, que pueden incluir impuestos, seguros, tarifas de la HOA y mantenimiento.

Los puntajes de crédito no suelen ser un factor importante en la aprobación de un préstamo de hipoteca inversa. Sin embargo, los prestamistas de hipotecas inversas, a menudo, completan una verificación de crédito como parte de su evaluación financiera para determinar la capacidad de un prestatario para cumplir con las obligaciones del préstamo, como mantenerse al día con los impuestos sobre la propiedad, el seguro de los propietarios de viviendas y otros costos de la vivienda.

Sí; los prestatarios pueden ser rechazados si no cumplen con los requisitos de edad, no tienen el capital requerido en la vivienda o no habitan la propiedad como residencia principal. La situación financiera y crediticia del prestatario también puede ser un factor descalificador (por ejemplo, si la evaluación financiera de un prestamista muestra que el propietario no puede pagar el mantenimiento de la propiedad, los impuestos y los costos del seguro). Algunos prestamistas también pueden considerar cualquier deuda federal que tenga el prestatario para fines de calificación.

Sí; hay tarifas asociadas con una hipoteca inversa. Las hipotecas inversas, generalmente, conllevan tarifas más altas que las hipotecas tradicionales "a plazo" y pueden ser costosas debido a las tarifas de originación, las tarifas de servicio y los cargos de cierre de terceros, como una tasación, una búsqueda de título y costos de registro. Los prestatarios deben pagar una prima de seguro hipotecario por adelantado. Los prestatarios deben mantener un plan financiero sólido y prepararse para estos cargos.

Si bien no hay requisitos de ingresos específicos para calificar, los prestamistas realizan una evaluación financiera analizando los ingresos residuales del prestatario, que son los ingresos restantes después de que se hayan cumplido todas las demás obligaciones financieras. El análisis de ingresos residuales ayuda a determinar si el prestatario puede continuar viviendo en su hogar mientras paga las obligaciones de vivienda, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro y otros costos relacionados. El incumplimiento en el pago constituye una falla de pago según los términos del préstamo. El panorama financiero de cada persona es único. Las personas mayores pueden ponerse en contacto con GreenPath para recibir una sesión de asesoramiento y asegurarse de que su situación es adecuada para una hipoteca inversa. Una vez que un prestatario completa la sesión de asesoramiento hipotecario, recibe un certificado que los prestamistas exigen como parte de la solicitud de préstamo.

Los prestatarios que buscan una hipoteca inversa deben ser propietarios absolutos de la casa o tener un capital significativo, que consiste en la diferencia entre el valor actual de la casa y la cantidad de gravámenes pendientes contra la propiedad. Los requisitos de capital varían según el prestamista y el tipo de hipoteca inversa. Los requisitos generales van desde exigir hasta un 60% de capital en la vivienda. Tenga en cuenta que el valor neto está determinado no solo por cuánto se ha pagado por la residencia, sino también por cuánto vale la casa según una tasación actual del mercado.